摘要：这几天最火的新闻之一就是不动产投资信托基金（REITs）试点出台，这个已存在了半个多世纪的事物终于要在国内推广了。不过不动产的含义比较广泛，此次试点仅以基础设施领域的资产作为切入点，暂不包括普通房地产。REITs以不动产权益为锚，与传统两大...
这几天最火的新闻之一就是不动产投资信托基金（REITs）试点出台，这个已存在了半个多世纪的事物终于要在国内推广了。不过不动产的含义比较广泛，此次试点仅以基础设施领域的资产作为切入点，暂不包括普通房地产。
REITs以不动产权益为锚，与传统两大投资领域股票、债券有着根本的不同，REITs收益主要来源于不动产的经营收入和不动产升值，比如一条收费公路的收费和转让增值收入。因为基础设施建设主要以政府为主导建设，同样投资基础设施，REITs很容易让人联想起政信信托，作为投资者而言，这两个产品究竟谁更优?
1、起投金额
信托起投金额比较高，一般最少100万起投，这就把一大部分小型投资者拦在了门槛之外。而REITs是允许公募基金持有，投资人数没有上限，这意味着它可以像买普通基金一样购买，普通股票及债券型基金一般最低起投金额一块钱即可，所以REITs的起投金额比信托低得多，也许有一天在支付宝里就可以直接购买了。
2、具体投向区域
证监会、发改委《通知》中，对于基础设施REITs 试点项目的区域要求：
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
上面所列区域虽然比较多，但是还是可以看出REITs 试点项目的区域主要是国家战略重点区域，而我们平常接触到的政信信托投向区域普遍都是一些非重点区域的三四线小型城市。但有个逻辑就是，我们很少看到重点区域在信托市场借钱，主要因为他们本身不太缺钱。因为REITs的推出初衷是通过市场化的收入来从民众那里筹资，只有经济发达、人口流入大的基础设施项目才有可能实现市场化盈利化。
3、投向领域
证监会、发改委《通知》中，对于基础设施REITs 试点项目的投向领域要求：
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
而我们在政信信托中常见的投向领域则是土地整理、棚户区改造等与房地产相关联的领域，跟基础设施REITs试点项目所提的领域也大不相同。REITs重点投向补短板领域，而房地产相关领域并不是我们的短板，而且土地整理、棚户区改造几乎都是一次性运营项目，从上面REITs试点领域清单里可看出REITs 的投向是需要长期运营且会产生长期现金流的项目，因为这是REITs获取收益的基础。
4、流动性
信托产品期限一般为一年或两年，中间不可转让。而REITs如果是公募持有的话，预测权益份额应该是可以像普通基金一样自由转让，或者通过银行发行1个月、2个月、3个月不等的理财产品，从这点来说，REITs的期限比信托灵活，流动性要优于信托。
5、风险与收益
谈风险与收益其实就是在谈底层资产怎么样。政信信托的兜底措施是政府信用，再穿透下去就是政府财政状况是否良好，还款及收益大多数来源于借新还旧。而REITs则是与股权、债权剥离开来的不动产权益，它的风险与收益皆取决于市场。
收益方面，从境外运营案例来看，REITs的收益好的话可以达到年化10%左右，但也有在经济危机等行情不佳时遭遇10%左右的亏损。
信托是固收类，收益普遍在7%-9%之间，无论融资方盈利与否，都有兑付义务，风险在于融资方的财务状况怎么样，是否有钱还，如果没钱还，投资人可能会遭遇100%的亏损，投资人有起诉追讨的权利，但能否追回则是另外一回事。而REITs完全是市场化运营，如行情不佳遭遇负收益，投资人是没有权利起诉的。
所以，综合来看，REITs和政信信托虽然都是基于基础设施领域的两种政府融资产品，但是逻辑有着根本的不同，REITs从各方面来讲似乎都更胜政信信托一筹。但是REITs目前只是个试点通知，具体的产品还并未发布，许多细节都还是推断。规划很美好，但实施起来往往没那么容易，具体来说可能会面临几下几个问题：
1、优质基础设施项目政府会舍得卖吗？
从试点通知来看，REITs的标的选择是具有持续经营能力且具有较好增长潜力的项目，而我们国内大部分的基础设施项目是不盈利的，这样的收益稳定现金流好的项目去哪里找呢？如果真有这么好的项目，政府会拿出来卖吗？在试点当初，地方也许会拿出几个优质项目做标杆，但是后面的质量就很难保证了。这就是说，政策理论很美好，但是要让政府拿出它的最优质资产作为REITs的标的，他肯定是舍不得的，这就是说能到社会大众手中的项目必定不是那么好的项目。
2、REITs的风险低吗？
此时推行REITs有两个目的，一个是缓解地方债务压力，二是吸收由于货币政策宽松而导致的过多流通货币。这也是目前面临的两大问题，地方债高企，而货币宽松状态下资金总会想方设法流入房地产，但从国家层面来讲并不希望超发的货币再继续大量流入到房地产这个池子中，而是希望继续回流到金融机构。
目前地方债负担大的大多是经济欠发达的非重点区域，而此次REITs试点区域是国家战略重点区域，但是这些重点区域本来就经济良好，债务负担也不重，发行REITs融资只会让他们锦上添花。而原本债务负担重的欠发达地区由于人口、经济发展原因基础设施项目或许是亏损的，这就让它们难以成为REITs的资产标的。但是要知道REITs发行的一大目的就是缓解债务问题，因此试点之后必定会在全国大面积推广，那些原本经济效益不佳的劣质项目如果想通过REITs融资就必须要包装。虽然市场有评级一说，但是无数案例证明评级不可靠，所以REITs试点初期会发行几个优质项目，但是后面的就很难说了，大概率是劣质项目通过层层包装来发售，这样没有兜底的劣质项目风险会低吗？
3、收益能达到境外的10%左右吗？
境外的REITs项目大多数年收益能达到10%左右，我们的REITs肯定达不到这个水平。原因有二，一是我们的REITs与境外运营方式不一样，境外REITs很多都是先筹资再投资修建设施来运营，事前都经过了严密的投资测算，如果经测算达不到预期收益，这个项目可能就不会成立，而我们是反过来，是用已建好的存量项目来融资，而且我们的大多数基础设施项目本就是基建项目的配套，根本就不盈利，要达到10%的高收益从何而来？二是境外REITs项目大多数是商业地产项目，商业地产属于盈利性项目，而我们现在试点的是基础设施领域，基础设施领域收益本来就要远远低于商业地产项目，所以要达10%的收益根本不可能，这里又回到上面第一条，如果有这样的高收益项目，政府也不会拿来卖。
