摘要：REITS被誉为是第四大类资产，这个品种到底是什么？它有什么样的特点呢？有没有投资价值呢？“包租公”：房地产信托基金REITS房地产在中国是一个热门话题。一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有三类。第一类，就是普通的房子，我们住的那种。...
REITS被誉为是第四大类资产，这个品种到底是什么？它有什么样的特点呢？有没有投资价值呢？
“包租公”：房地产信托基金REITS
房地产在中国是一个热门话题。
一般来说，我们老百姓能投资的房地产资产，有三类。
第一类，就是普通的房子，我们住的那种。其实大多数时候说到炒房，都是说这种住宅。
第二类，是房地产行业股票。严格来说它是股票资产不是房地产资产。但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的，所以投资低估的房地产行业股票，相当于间接的投资了房地产。
第三类，就是REITS了。REITS它是一种房地产信托基金。
REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事。REITS主要投资的是商业地产，不做短期买卖，长期持有（一般长达十几年甚至几十年），收租作为收益。REITS会把收到的租金的90％左右拿出来分给持有者，是一个“包租公”。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，买之前也基本不会在意租金收益率的高低，基本都是为了搏房价上涨。
这种投资方式跟REITS差别是很大的。REITS是包租公，挺符合大大说的“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这个概念的。
REITS在美国有几百只，是非常庞大的一类资产。在香港也有十只左右。但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITS基金。
几年前有一只叫做鹏华前海万科REITS的基金，虽然名字里带着REITS，但是它债券比例比较高，投资房地产比例没多少，跟美国的REITS是两回事。
不过这几年国内推出了很多投资美国市场REITS的指数基金。
这也是我们今天分析的主要品种：REITS指数基金。
不亚于股票指数基金收益率的REITS指数基金
一般来说，一个REITS基金会持有若干个不同地区的商业地产。
我们可以给REITS基金编织一个指数基金，通过这个指数基金间接的持有若干个不同的REITS，这就是REITS指数基金啦。
REITS指数基金同时持有几十只不同的REITS基金，相当于间接持有跨地区的几百座商业物业，风险是非常低的。
目前美国和香港，都是有REITS指数的。
美国的REITS指数，过去20年的平均收益率是10.58％左右，不亚于股票市场收益率。
美国的REITS发展很成熟了，市场上有几百只REITS基金。美股市场的REITS指数基金，最有代表性的就是VNQ了。
国内也有一只广发美国房地产，追踪的指数跟VNQ类似。
香港的REITS数量少一些，有9只。
香港的REITS一部分是投资香港本地物业的，也有一些是投资内地物业的。比如说越秀REIT，这个投资的就主要内地的商业地产，像广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等。
香港的REITS挺有特色的，不过目前没有对应的REITS指数基金产品。港股通也没有开通REITS的交易，所以目前投资香港的REITS，还是要自己开通海外账户来投资。
恒生指数公司有发布恒生REIT指数。
这是香港恒生REITS指数的历史走势，白线是恒生REITS指数，黄线是恒生指数。
从2005年以来，这两者收益相仿，不过REITS的波动明显比股票要小一些，所以可以看出这类资产还是很优秀的。
REITS指数基金的投资价值
1. 不需要了解REITS也可以投资
其实单个房地产信托的研究还是有难度的。它投资的是什么物业、管理能力如何、租金稳不稳定、周边地区未来变化如何等等都需要考虑。
但如果通过指数基金的方式，投资一篮子的REITS，那其中某个REITS我们不了解也没关系。
这就是指数基金这种工具的好处。
这个和投资股票指数基金类似。我们也不了解红利指数背后几十家公司具体是干什么业务的，也不妨碍我们通过指数基金来投资。
2. 提供资产配置的机会
股票市场的波动比较大，每隔几年就会出现全市场高估、没有多少可供投资的品种的尴尬。
像2007－2008年，像2010-2012年，像2015年上半年。这些时间段里，全市场都很少有比较便宜的股票指数基金了。这些时间段，我们可以考虑一下其他的资产大类，例如REITS指数基金和债券指数基金。
我们自己买房子也可以实现房地产资产的配置，部分城市出现好的房地产配置机会的时候也是很不错的选择的～不过房子需要一次性拿出的费用较高，对大多数人来说不是太可选。
3. 跟股票资产的相关性较低，可以平滑波动
REITS还有一个好处，是跟股票资产的相关性低一些。
以美股的REITS指数基金VNQ为例。
我计算了一下，VNQ跟我们熟悉的红利ETF，过去几年的相关性为－0.54。相关性在－1到1之间波动，1代表完全相关，－1代表完全负相关。
相关性为负，意味着红利下跌的时候往往VNQ会上涨；VNQ下跌的时候往往红利会上涨。
这样组合投资，可以分散很多风险。
两个长期收益都不错的品种，并且相关性为－0.54，做资产组合降低波动的效果是很明显的；如果都是在低估区域投资，这两个品种定期再平衡的效果也挺不错。
我们可以在房地产指数基金值得投资的时候配置一部分，来降低资产组合的波动。
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